1. Сущность рынка коммерческой (торговой) недвижимости

Рынок коммерческой недвижимости стал формироваться в связи с приватизацией предприятий, развитием рыночных отношений; он гораздо меньше, чем рынок жилья, количество проводимых операций невелико; преобладают сделки аренды. Рынок коммерческой недвижимости имеет большие перспективы и резервы для своего развития, особенно в крупных городах, но развивается медленно.

Величина арендной ставки объектов коммерческой недвижимости зависит от :

-типа и месторасположения объекта;

-наличия отдельного входа, охраны, мест для парковки автомобилей,

-инфраструктуры;

-др.

Этот рынок подразделяется на два сегмента, которые дифференцируются по функциональному назначению: рынок офисов и рынок торговых помещений.

Внимание!

Работа № 3774. Это ОЗНАКОМИТЕЛЬНАЯ ВЕРСИЯ дипломной работы, цена оригинала 350 рублей. Оформлен в программе Microsoft Word. 

Оплата. Контакты.

Рынок офисов в крупных городах образует второй (после жилья) по размеру сегмент рынка недвижимости. Рынок офисных помещений имеет хорошую перспективу для своего развития, так как свобода ведения предпринимательской деятельности ведет к созданию все новых предпринимательских структур, нуждающихся в помещениях для их функционирования. На рынке офисов сформировались три основных сектора :

Престижные офисы, соответствующие мировым стандартам для административных помещений. Они расположены в специализированных бизнес-центрах в центральных районах города и вблизи крупных транспортных магистралей. Все офисы этой категории оборудованы в соответствии с западными стандартами, начиная от самых современных систем телекоммуникационной связи, заканчивая системами климат-контроля. Внутренние помещения, здания и прилегающая территория содержатся в образцовом состоянии, имеется собственная служба управления, обслуживания и безопасности, охраняемая автостоянка. Арендная ставка в таких помещениях очень высокая. По этой причине некоторые российские предприниматели часто арендуют первоклассные офисы за рубежом по более доступным ценам.

Офисы, находящиеся в хорошо отделанных и оборудованных помещениях, а иногда и в расселенных и качественно отремонтированных квартирах большого размера, гостиницах. Арендные ставки здесь приемлемы для успешно работающих фирм, на этом секторе наблюдается активный спрос, который постоянно растет. Помещения в зданиях муниципального и ведомственного нежилого фонда, государственных предприятий (в основном научных учреждений), кооперативных и частных предприятий. Это помещения без отделки и ремонта и сопутствующих услуг. Арендные ставки здесь невысокие. Неприспособленные помещения, расположенные вне транспортных развязок. Центры городов являются оптимальным местоположением для офисов, но транспортные перегрузки и отсутствие парковок уменьшает общую доступность. Расположение офисов в местах центральной зоны, которую также используют магазины, позволяет интенсивнее использовать землю, потому что торговые площади выше третьего этажа почти не посещаются. Офисы в какой-то степени увеличивают оборот розничной торговли за счет потребления ее услуг .

Деятельность, для которой используются офисы, обслуживает все сферы экономики, поэтому спрос на эту деятельность прямо зависит от уровня общей экономической активности.

Арендная стоимость торговой недвижимости в значительной мере будет определяться степенью эластичности предложения и товарооборотом.

Товары особого ассортимента (престижные товары) и специализированные товары обычно имеют высокую эластичность по доходу и приобретаются нечасто. Поэтому покупатели готовы понести транспортные издержки для поиска и сопоставления подходящих вариантов. Для магазинов, торгующих таким ассортиментом, на первый план выходит общая доступность из возможно большего числа районов. Поэтому эти магазины готовы платить высокую арендную стоимость за местоположение в центральном деловом районе.

Товары повседневного спроса покупаются часто, поэтому магазины повседневного ассортимента оптимизируют свое местоположение вблизи жилья или мест приложения труда. Как правило, такие магазины готовы платить максимальную арендную стоимость вблизи остановок городского транспорта, особенно метрополитена и электропоездов. При этом характерным является создание в пригородах крупных торговых центров, где помимо самой торговой функции присутствуют и дополняющие — банки, почта, страховые компании, рестораны, дискотеки и т. д .

Преобладающей формой сделок на рынке торговых помещений в центре города является купля- продажа торговых помещений, за пределами центра — аренда помещений. Ставки арендной платы в центре и на окраине различаются в несколько раз. Как показывает практика, в Москве, например, ставки арендной платы становятся недоступными для российских торговых фирм, продающих дешевые товары для населения. Их место занимают фешенебельные магазины . Многие покупатели сначала берут торговое предприятие в аренду, чтобы проверить, пойдет или нет торговля в данном месте, а затем покупают его. Получает развитие практика, когда арендуется земельный участок, на котором осуществляется торговля с автомашин или из контейнеров.

2. Состояние рынка торговой недвижимости в России за 2013-2014 гг.

2013 г. стал третьим рекордным годом подряд по общему объему сделок. Суммарный объем инвестиций в 2013 г. составил $8,2 млрд. Кроме того, был установлен рекорд по величине средней сделки, которая составила $186 млн (рост на 29,5% по сравнению с 2012 г.). Данные показатели демонстрируют устойчивое состояние российского рынка коммерческой недвижимости и привлекательность этого сегмента для российских и международных институциональных инвесторов.

Самыми активными игроками в этом году стали компании Morgan Stanley ($1,2 млрд), Millhouse Capital ($1,1 млрд), Hines CalPERS ($600 млн), а также российские компании: «Группа БИН» ($980 млн) и О1 Properties ($530 млн) .

Рисунок 1. Распределение сделок по объему транзакций в 2008-2013 гг .

Российский рынок коммерческой недвижимости остается одним из наиболее привлекательных в Восточной Европе для инвесторов. Крупные инвестиционные компании, такие как O1 Properties, Millhouse Capital и Raven Russia, специализирующиеся на инвестициях в недвижимость, смогли воспользоваться денежными потоками, генерируемыми их активами, для приобретения новых объектов .

2013 год был уникальным с точки зрения размера сделок, закрытых в каждом сегменте. Прежде всего, Morgan Stanley REI обновил рекорд в торговом сегменте, приобретя ТРЦ «Метрополис» у компании Capital Partners за $1,2 млрд. Также в 2013 г. российская инвестиционная компания «Ренова» продала «Группе БИН» портфель «МЛП». Сумма сделки оценивается в $900 млн. Кроме того, Millhouse Capital приобрела бизнес-центр «Белые Сады» предположительно за $740 млн. И наконец, Azimut Hotels приобрела Radisson Moscow Olympic за приблизительно $120 млн, что также является крупной сделкой для гостиничного сегмента.

Кроме того, в 2013 г. была закрыта знаковая региональная сделка. Компания «РосЕвроДевелопмент» приобрела ТРЦ «Аура» в Новосибирске примерно за $250 млн .

Данная сделка демонстрирует желание инвесторов приобретать качественные региональные объекты.

Рисунок 2. Структура открытий ТЦ по региональным городам, GLA, I-III квартал 2014 г .

Несмотря на неоднозначные прогнозы по российской экономике и увеличение количества пессимистичных взглядов в отношении будущего роста, институциональные инвесторы уверенно приобретают качественные активы. Этот тренд еще раз демонстрирует слабую зависимость рынка недвижимости от пессимистичных экономических прогнозов .

В России продолжается активное строительство профессиональных объектов торговой недвижимости. Так, в III квартале 2014 года было открыто 15 торговых центров с общей арендопригодной площадью более 500 000 кв. м, что превышает результаты за все I полугодие 2014 г Самый крупный из открывшихся в III квартале ТРЦ — «Амбар» с GLA 88 600 кв. м в Самаре.

Таблица 1. Крупнейшие торговые центры, открытые в России в I-III кварталах 2014 г.

название Город GBA, кв. м GLA, кв. м

«Вегас Крокус Сити» Москва 283 460 111 400

«Амбар» Самара 118139 88 600

«Лотос Plaza» Петрозаводск 105 000 62 500

GoodZone Москва 145 000 56 000

«Весна» Москва 126 000 56 000

«Торговый Парк N1» Тверь 60 000 55 000

«Калейдоскоп» Новосибирск 54 000 42 000

«Реутов Парк» Москва 90 000 41 000

«Гринвич», 4-я очередь Екатеринбург 80 000 40 000

«Изумрудный Город» Томск 46 000 32 700

Всего с начала 2014 года были открыты 30 торговых центров с общей арендопригодной площадью свыше 1 млн кв. м, это на 40% больше показателя 2013 г, когда за 9 месяцев было введено аналогичное число ТЦ суммарной площадью почти в два раза меньше. Таким образом, это еще раз подчеркивает тенденцию к укрупнению торговых центров .

В Москве с начала года было наибольшее число открытий (свыше 30%), а также еще треть новых ТРЦ сконцентрировались в городах-миллионниках. При этом продолжается экспансия торговой недвижимости в региональные города. В частности, на города с населением менее 350 тыс. человек приходится 21% всех открытий. Самыми крупными новыми ТРЦ в небольших городах стали ТРЦ «Лотос Plaza» в Петрозаводске (62 500 кв. м GLA) и ТРЦ «Торговый Парк N1» в Твери (55 000 кв. м GLA).

3. Проблемы и перспективы развития рынка торговой недвижимости в России

В 2015-2016 годах строительная активность будет сдерживаться следующими факторами :

-Вакантность в существующих торговых центрах, которая начала расти 2014 г. и рост продолжится в 2015 г.

-Заполняемость новых торговых центров. Растущая вакантность в уже существующих торговых центрах приводит к высокой конкуренции за арендаторов между старыми торговыми центрами и новыми площадками. В этих условиях старые площадки с сформировавшимися зонами охвата и предсказуемой целевой аудиторией будут иметь преимущества перед новыми проектами. Новые проекты будут испытывать существенные проблемы с заполняемостью, эластичность спроса на новые площадки будет низкой. Низкая заполняемость будет приводить к замедлению темпов строительства и переноса сроков открытия на неопределенный срок (до привлечения арендаторов).

-Валютные риски. До 2014 г финансирование торговых проектов проходило в основном в валюте (доллары США). В связи с массовым переходом на рублевые договора аренды и нестабильность обменного курса, обслуживание валютных кредитов необходимо реструктурировать. Этот процесс может отразиться на темпах строительства тех торговых центров, которые планируются к выводу на рынок в 2015-2016 гг.

-Кредиты в рублях. С начала 2014 года кредитование строительных проектов в России стало ограничено узкой группой российских инвесторов и все чаще проводится в российских рублях. Высокая ставка рублевых кредитов (от 15%) повышает риски инвестиций в недвижимость, что может привести к снижению количества новых проектов. Снижение строительной активности стабилизирует баланс спроса и предложения.

В настоящее время формируется новая рыночная практика формирования цены на торговую недвижимость. Происходит полный отказ от двух фундаментальных принципов арендных отношений, которые были уникальны для России и появились на этапе зарождения рынка коммерческой недвижимости в условиях жесткого дефицита качественных торговых площадей :

-Фиксированная арендная ставка. В условиях исключительной нестабильности и непредсказуемости динамики объемов продаж и затрат ритейлеров фиксированная плата за недвижимость становится недопустимым риском. Арендаторы считают справедливыми разделить риски, связанные с недвижимостью, с арендодателями. Это означает, что затраты на недвижимость должны находиться в соответствие с объемом продаж, генерируемым торговой точкой. До 2014 года даже те арендаторы, которые платили процент с оборота часто еще и имели фиксированную часть арендного платежа. Переход от фиксированной ставки аренды к оплате недвижимости только процентами с оборота торговой точки становится наиболее популярной практикой.

-Расчеты в рублях. До 2014 года рублевые договора аренды были типичны для якорных арендаторов и наиболее популярных у покупателей арендаторов торговых галерей. Наиболее распространены были договора аренды в долларах США или условных единицах. Рынок торговой недвижимости перейдет на расчеты в рублях в краткосрочной перспективе, по нашим оценкам до конца 2015 подавляющее большинство договоров аренды будет заключаться в рублях. Валютные (или их аналоги условные единицы) договора останутся лишь в исключительных случаях в прайм объектах.

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Алексеев В. А. Недвижимое имущество. Государственная регистрация и проблемы правового регулирования. Москва, Волтерс Клувер, 2007 г.- 504 с.

2. Виноградов Д.В. Экономика недвижимости: Учебное пособие – Владим. гос. ун-т.: Владимир, 2007. – 136 с.

3. Губарева, А. В. Недвижимость за рубежом. Правовые вопросы / А. В. Губарева, А. Н. Латыев. — М. : Проспект, Уральская государственная юридическая академия, 2011. — 240 с.

4. Ефремова Н. В. Купите квартиру сейчас. Вы это сможете!. Москва, Издательство им. Е. А. Болховитинова, 2006 г.- 316 с.

5. Курноскина О. Г. Сделки с недвижимостью. Москва, Юстицинформ, 2006 г.- 224 с.

6. Трахтенгерц Л.А. Комментарий к Гражданскому кодексу РК части четвертой (постат.). — М.: ИНФРА-М, КОНТРАКТ, 2009. — 812 с.

7. Шевчук Д.А. Покупка дома и земельного участка: шаг за шагом. – М.: АСТ: Астрель, 2008.- 301 с.

8. Цыганенко В.С. Экономика рынка недвижимости.- СПб.:СПбГИТМО, 2008-120 с.

9. Обзор рынка коммерческой недвижимости. Годовой отчет 2014. 37 с.- [Электронный источник]. URL.:

10. Торговая недвижимость, Россия. 3 с.- [Электронный источник]. URL

11. Рынок торговой недвижимости России в 2015 году — прогнозы и риски- [Электронный источник]. URL.: